Plus de services, moins d'honoraires

Les années se suivent et se ressemblent en matière immobilière. La dynamique des transactions ne s'est toujours pas tarie, malgré des prix en hausse dans les zones tendues. Elle est toujours portée par des taux de crédits au plancher.

Si l'année 2017 avait été celle de tous les superlatifs en nombre de transactions et de prix de vente, 2018 a été également un bon millésime pour les professionnels de l'immobilier. Ainsi le réseau Century 21 indique une progression, pour la 4e année consécutive, du nombre de ventes de presque 4% sur le plan national. Même son de cloche dans le réseau Laforêt qui communique sur une augmentation des ventes de près de 3,1%. Des chiffres qui s'inscrivent eux-mêmes dans un contexte de hausse des prix des biens mis en vente.

Une dynamique de marché entretenue par les taux bas

Le prix moyen au m2 a ainsi augmenté de 1,7% entre 2017 et 2018 pour atteindre 2.595 euros du m2 selon Century 21. «Nous nous rapprochons sérieusement des plus hauts constatés en 2011 avec 2.665 euros du prix moyen au m2», précise Laurent Vimont, Président de Century 21. Malgré une progression des tarifs dans les zones tendues, les Français ont continué à privilégier la pierre dans leurs investissements. Un phénomène entretenu par des taux d'intérêt qui sont restés bas : 1,44% pour une durée d'emprunt de 227 mois selon les derniers chiffres de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. «Les Français ne s'y trompent pas et utilisent le crédit à plein régime. La part de l'emprunt souscrit pour un achat immobilier augmente encore : +1,6% sur un an pour représenter 78,4% du montant de l'acquisition et la durée moyenne de crédit également qui passe à 20,5 ans. Le raisonnement des investisseurs est d'ailleurs pertinent. Les taux de crédit sont actuellement inférieurs à l'inflation : on gagne de l'argent à emprunter. Pour ceux qui le peuvent pourquoi s'en priver ?», analyse Century 21.

Des primo-accédants qui restent majoritaires

Les achats sont très majoritairement destinés à l'acquisition de la résidence principale. Toutefois le réseau Laforêt note un léger retrait du poids des primo-accédants dans les transactions (48% en 2018 contre 51% en 2017). «Ce retrait est la conséquence de trois années de rattrapage, durant lesquelles les Français se sont précipités pour réaliser leurs opérations immobilières. En parallèle, les prix ont augmenté, avec des métropoles qui ont connu des hausses significatives, de l'ordre de 15% en moyenne sur la période. Cette situation, associée à un recentrage du prêt à taux zéro, a contribué à dissuader une partie des primo-accédants», précise Laforêt. Le retour des investisseurs sur le marché a également contribué à réduire le nombre des primo-accédants. «La part consacrée à l'investissement locatif est en très nette progression sur l'année (+24,7%) et représente 21,7% des achats effectués en 2018, un niveau historiquement haut dans l'immobilier ancien», selon Century 21. Pour Laforêt les motivations de ces investisseurs sont diverses : il y a ceux qui profitent des taux bas comme un effet d'aubaine pour se positionner sur le marché et multiplier les achats. D'autres recherchent un bien pour financer leur retraite ou bénéficier d'un complément de revenus. 

Les différents marchés sur le territoire français

Alors que le prix moyen d'une acquisition était de 121.921 euros en 2001, il a progressé de 75% dix-sept ans plus tard et s'établit à 213.705 euros au niveau national, selon les calculs de Century 21. Conséquence de cette hausse des prix, «c'est la première fois depuis 2011 que la surface d'une acquisition est en recul : elle perd 0,5 m2 en un an pour s'établir en moyenne à 85,7 m2 tous types de biens confondus (113,5 m2 pour les maisons et 58,1m2 pour les appartements). Pour acheter, les ménages consentent des efforts en sacrifiant de la superficie», souligne Century 21. Cette moyenne ne doit pas faire oublier qu'il n'y a pas un marché mais des marchés immobiliers au niveau hexagonal.

Le réseau Laforêt en distingue trois : celui des métropoles, où l'économie tourne à pleine régime et où le marché immobilier est sous tension, avec des prix à la hausse et des stocks bas. La capitale parisienne en est un exemple emblématique. Les villes moyennes, où la demande est plus faible et l'activité plus irrégulière. «Elles connaissent de fortes disparités, des phénomènes d'accélération comme à Saint-Malo, mais aussi de ralentissement comme c'est le cas à Reims», indique Laforêt. Enfin, le cas des petites villes et des territoires ruraux où le marché est «très épars, souvent atone, et où le prix reste la donnée principale pour les transactions immobilières. Les ventes se réalisent, car les prix sont peu élevés, les taux d'intérêt particulièrement attractifs et les acquéreurs profitent à la fois d'aides de type prêt à taux zéro ou de celles qui sont liées aux travaux de rénovation énergétique».

Quels signaux attendre en 2019 ?

Il est difficile dans la conjoncture actuelle de faire des prévisions, toutefois les réseaux estiment que les prix devraient connaitre une progression modérée en 2019, de l'ordre de 1 à 2%. L'impact du prélèvement à la source sur les crédits immobiliers n'a pas encore été mesuré par les professionnels. Surtout, tant que le niveau des taux n'augmentera pas, il est probable que les acheteurs continueront à jouer la carte du crédit pour investir.

Le gouvernement a approuvé l'ouverture de 733 postes de notaires en France, trois ans après la loi de libéralisation de la profession portée par le ministre de l'Économie de l'époque, Emmanuel Macron.

Les postes seront répartis dans 230 zones d'installation libres, "où l'implantation d'offices de notaires apparaît utile pour renforcer la proximité ou l'offre de services", indique le Journal officiel (JO) jeudi 6 décembre. Cette vague d'installations intervient six mois après une recommandation de l'Autorité de la concurrence allant dans ce sens. En juillet, l'Autorité avait milité en faveur de l'ouverture de 700 nouveaux cabinets d'ici à 2020.

Avant 2015, tout notaire devait racheter son office à un prédécesseur, puis être nommé par le ministre de la Justice, ou être sélectionné par concours. La réforme de libéralisation avait été fermement combattue par la profession notariale. Jeudi, le Conseil supérieur du notariat (CSN) a déploré "une nouvelle vague de créations venue au moins un an trop tôt". Pour le président du CSN, Jean-François Humbert, "il aurait fallu prendre un temps de pause et de recul, dans l'intérêt de ces nouveaux confrères et dans celui des clients qui leur font confiance". Le CSN envisage de déposer un recours.

L'accueil a été plus favorable du côté de la Liberté d'installation des diplômés notaires (LIDN). "Cette carte permettra à une nouvelle génération d'accéder enfin aux fonctions de notaire", s'est félicitée l'association dans un communiqué. D'après les estimations de juillet de l'Autorité de la concurrence, la réforme Macron a abouti à une hausse de 15% du nombre de notaires titulaires ou associés - c'est-à-dire hors salariés -, pour atteindre le total de près de 10.000 professionnels.

Dès lors que la promesse synallagmatique de vente (compromis comme on l’appelle dans le jargon immobilier) est signée par le vendeur et l’acquéreur, l’agent immobilier a droit à ses honoraires, même si l’acte de vente notarié n’est pas signé par la suite.

C’est ce que vient d’affirmer de manière surprenante la Cour de cassation dans un arrêt de censure du 10 octobre 2018 n°16-21044.

Pourquoi de manière surprenante me direz vous alors que l’article 1589 du Code civil affirme que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » ? Parce que jusqu’à présent la jurisprudence quasi-constante faisait une application stricte de la loi dite Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1972 (et notamment de son article 73).

En effet, le dernier alinéa de cet article 73 du décret du 20 juillet 1972 dispose, en complément de l’article 6 de la loi Hoguet, que « le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire ».

L’article 74 de ce même décret précise quant à lui que « lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue (…) s’il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée ».

Ainsi, pour que l’agent immobilier puisse percevoir sa rémunération la Cour de cassation considère usuellement que la vente doit être à la fois « effectivement conclue » mais également « constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties », acte que la Haute Cour retient généralement comme étant un acte authentique.

 Certes en l’absence d’acte authentique, et en cas de refus fautif de réitérer de l’une des parties, la Cour de cassation reconnaît habituellement un droit à indemnisation de l’agent immobilier (au maximum équivalent au montant de ses honoraires – cf. 78 du décret de 1972 modifié par le décret du 24 juin 2015).

En effet, par exemple, lorsque par sa faute l’acquéreur a fait perdre à l’agent sa rémunération, il lui doit réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, et même s’il n’est pas débiteur des honoraires Cass. assemblée plénière 9 mai 2008 n°07-12449. Cette indemnité était toutefois réductible par le juge judiciaire.

C’est donc en cela que cet arrêt du 10 octobre 2018 est quelque peu novateur puisqu’il affirme au contraire que « la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix », et que les acheteurs « ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation ».

De manière isolée la Cour de cassation avait pu déjà affirmer par le passé dans un arrêt du 9 décembre 2010 n°09-71205 que « l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique ».

 La solution semble donc désormais acquise, sous la condition cette fois non plus d’un acte authentique mais d’un accord définitif sur la chose et sur le prix !

 En conclusion il semble possible d’affirmer désormais que lorsque le compromis se voit exempt de conditions suspensives rédhibitoires, ou que toutes les conditions sont levées, la défaillance d’une des parties et la non réitération subséquente de la vente n’empêchent pas l’intermédiaire immobilier de percevoir son entière rémunération.

Les taux de crédit immobilier ont mis fin à un plus d’un an de baisses et de stagnations. Les hausses restent pour l’heure très limitées mais pourraient être plus conséquentes en 2019. Les durées d’emprunt battent, quant à elles, des records.

Annoncée fin 2017, la remontée des taux de crédit immobilier n’a pas eu lieu en 2018. Bien au contraire: ils ont reculé de 1,51% à 1,44% (hors assurance des prêts) entre décembre 2017 et novembre 2018, selon l’observatoire Crédit Logement/CSA. Mais promis, elle devrait avoir lieu en 2019. Les taux longs (OAT 10 ans) qui servent de référence aux banques pour fixer leur taux de crédit, risquent de grimper et entraîner avec eux les taux d’emprunt. Le courtier Cafpi s’attend à une hausse maximale de 0,5 point d’ici la fin de l’année 2019. Soit une quarantaine d’euros en plus par mois pour un emprunt de 200.000 euros, à 1,5%, sur 20 ans.

Les premières hausses se font d’ailleurs ressentir en cette fin d’année. Toutes durées confondues, les taux ont atteint 1,44% en novembre. Une petite progression (+0,02 point) après cinq mois de stagnation. La dernière fois que l’observatoire Crédit Logement/CSA a enregistré une hausse quasi-similaire, c’était en août 2017 (de 1,52% à 1,55%).

En novembre dernier, le courtier Vousfinancer avait fait état d’augmentations des taux de crédit immobilier comprises entre 0,05 et 0,2 point (de 4 à 18 euros des mensualités) mais elles concernaient surtout les moins bons dossiers. Idem pour début décembre avec des progressions encore plus limitées (de 0,02 à 0,1%). «En affichant des remontées de taux différentes selon les profils d’emprunteurs et les durées de prêt, les banques ciblent ainsi leur clientèle préférentielle, explique Sandrine Allonier, de Vousfinancer. À ce jour, la concurrence entre les banques restant très forte, ces hausses de taux affichées n’ont quasiment pas d’impact pour les emprunteurs qui ont un bon profil». Parmi eux, les primo-accédants ou les profils «haut de gamme». Ainsi, si votre apport est supérieur à 20% du montant du bien immobilier ou si vous acceptez de domicilier vos revenus, vous pouvez bénéficier d’importantes décotes.

Mais, parallèlement, l’inflation qui est légèrement inférieure à 2% (1,9%), reste nettement supérieure au taux moyen des crédits immobiliers (1,44%), «confirmant une situation inédite depuis 1974», note l’observatoire Crédit Logement/CSA. Les taux réels sont ainsi négatifs. Autrement dit, il est possible de gagner du pouvoir d’achat en s’endettant pour un achat immobilier.

La fin de la hausse des taux s’accompagne également d’une nouvelle augmentation de la durée des emprunts à 227 mois (près de 19 ans). Depuis le début de l’année, elle a progressé de huit mois. «Jamais la durée des prêts bancaires classiques n’a été aussi élevée», précise l’observatoire. Ces conditions avantageuses de crédit ne suffisent toutefois pas à relancer la demande qui reste plombée par la hausse des prix de l’immobilier et la dégradation des aides publiques.

La loi PINEL offre une réduction d’impôt sur le revenu pour les contribuables qui investissent dans l’immobilier locatif neuf. En contrepartie d’un engagement de location de 12 ans, les investisseurs immobiliers en PINEL peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt dont le montant, réparti sur 12 ans, peut atteindre 21% du prix de revient du bien immobilier.

Malheureusement, depuis 2018, la loi PINEL ne peut bénéficier qu’aux villes situées dans les zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C sont dorénavant exclues du bénéfice de la loi PINEL.

Notez tout de même, qu’à partir du 01/01/2019, 222 villes moyennes pourront bénéficier d’un élargissement de la loi PINEL  au titre de l’achat dans l’immobilier l’ancien avec travaux. Ces investisseurs dans l’ancien avec au moins 25% de travaux pourront bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant également atteindre 21% sur 12 années.

Dans le cadre de la suppression de l’éligibilité PINEL aux zones B2 et C une processus d’extinction progressif du dispositif a été mis en place. Cette extinction progressive permet aux investisseurs de bénéficier encore de la réduction d’impôt PINEL dès lors que :

- La demande de permis de construire de l’immeuble a été déposée avant le 31/12/2017 ;

- L’acquisition de l’immeuble (acte authentique signé chez le notaire) est signé avant le 31/12/2018. Un amendement  1255 dans le cadre du vote du PLF2019,  propose  néanmoins d’assouplir cette date du 31/12/2018, pour les contrats de réservation dans le cadre de VEFA, enregistrée ou déposée au rang des minutes d’un notaire au plus tard le 31 décembre 2018 et réalisée au plus tard le 15 mars 2019.

Enfin dernière bonne nouvelle, l’amendement qui excluait le bénéfice de la loi PINEL aux locations aux ascendants et descendants a finalement été retiré.