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Les années se suivent et se ressemblent en matière immobilière. La dynamique des transactions ne s'est toujours pas tarie, malgré des prix en hausse dans les zones tendues. Elle est toujours portée par des taux de crédits au plancher.
Si l'année 2017 avait été celle de tous les superlatifs en nombre de transactions et de prix de vente, 2018 a été également un bon millésime pour les professionnels de l'immobilier. Ainsi le réseau Century 21 indique une progression, pour la 4e année consécutive, du nombre de ventes de presque 4% sur le plan national. Même son de cloche dans le réseau Laforêt qui communique sur une augmentation des ventes de près de 3,1%. Des chiffres qui s'inscrivent eux-mêmes dans un contexte de hausse des prix des biens mis en vente.
Une dynamique de marché entretenue par les taux bas
Le prix moyen au m2 a ainsi augmenté de 1,7% entre 2017 et 2018 pour atteindre 2.595 euros du m2 selon Century 21. «Nous nous rapprochons sérieusement des plus hauts constatés en 2011 avec 2.665 euros du prix moyen au m2», précise Laurent Vimont, Président de Century 21. Malgré une progression des tarifs dans les zones tendues, les Français ont continué à privilégier la pierre dans leurs investissements. Un phénomène entretenu par des taux d'intérêt qui sont restés bas : 1,44% pour une durée d'emprunt de 227 mois selon les derniers chiffres de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. «Les Français ne s'y trompent pas et utilisent le crédit à plein régime. La part de l'emprunt souscrit pour un achat immobilier augmente encore : +1,6% sur un an pour représenter 78,4% du montant de l'acquisition et la durée moyenne de crédit également qui passe à 20,5 ans. Le raisonnement des investisseurs est d'ailleurs pertinent. Les taux de crédit sont actuellement inférieurs à l'inflation : on gagne de l'argent à emprunter. Pour ceux qui le peuvent pourquoi s'en priver ?», analyse Century 21.
Des primo-accédants qui restent majoritaires
Les achats sont très majoritairement destinés à l'acquisition de la résidence principale. Toutefois le réseau Laforêt note un léger retrait du poids des primo-accédants dans les transactions (48% en 2018 contre 51% en 2017). «Ce retrait est la conséquence de trois années de rattrapage, durant lesquelles les Français se sont précipités pour réaliser leurs opérations immobilières. En parallèle, les prix ont augmenté, avec des métropoles qui ont connu des hausses significatives, de l'ordre de 15% en moyenne sur la période. Cette situation, associée à un recentrage du prêt à taux zéro, a contribué à dissuader une partie des primo-accédants», précise Laforêt. Le retour des investisseurs sur le marché a également contribué à réduire le nombre des primo-accédants. «La part consacrée à l'investissement locatif est en très nette progression sur l'année (+24,7%) et représente 21,7% des achats effectués en 2018, un niveau historiquement haut dans l'immobilier ancien», selon Century 21. Pour Laforêt les motivations de ces investisseurs sont diverses : il y a ceux qui profitent des taux bas comme un effet d'aubaine pour se positionner sur le marché et multiplier les achats. D'autres recherchent un bien pour financer leur retraite ou bénéficier d'un complément de revenus.
Les différents marchés sur le territoire français
Alors que le prix moyen d'une acquisition était de 121.921 euros en 2001, il a progressé de 75% dix-sept ans plus tard et s'établit à 213.705 euros au niveau national, selon les calculs de Century 21. Conséquence de cette hausse des prix, «c'est la première fois depuis 2011 que la surface d'une acquisition est en recul : elle perd 0,5 m2 en un an pour s'établir en moyenne à 85,7 m2 tous types de biens confondus (113,5 m2 pour les maisons et 58,1m2 pour les appartements). Pour acheter, les ménages consentent des efforts en sacrifiant de la superficie», souligne Century 21. Cette moyenne ne doit pas faire oublier qu'il n'y a pas un marché mais des marchés immobiliers au niveau hexagonal.
Le réseau Laforêt en distingue trois : celui des métropoles, où l'économie tourne à pleine régime et où le marché immobilier est sous tension, avec des prix à la hausse et des stocks bas. La capitale parisienne en est un exemple emblématique. Les villes moyennes, où la demande est plus faible et l'activité plus irrégulière. «Elles connaissent de fortes disparités, des phénomènes d'accélération comme à Saint-Malo, mais aussi de ralentissement comme c'est le cas à Reims», indique Laforêt. Enfin, le cas des petites villes et des territoires ruraux où le marché est «très épars, souvent atone, et où le prix reste la donnée principale pour les transactions immobilières. Les ventes se réalisent, car les prix sont peu élevés, les taux d'intérêt particulièrement attractifs et les acquéreurs profitent à la fois d'aides de type prêt à taux zéro ou de celles qui sont liées aux travaux de rénovation énergétique».
Quels signaux attendre en 2019 ?
Il est difficile dans la conjoncture actuelle de faire des prévisions, toutefois les réseaux estiment que les prix devraient connaitre une progression modérée en 2019, de l'ordre de 1 à 2%. L'impact du prélèvement à la source sur les crédits immobiliers n'a pas encore été mesuré par les professionnels. Surtout, tant que le niveau des taux n'augmentera pas, il est probable que les acheteurs continueront à jouer la carte du crédit pour investir.
A savoir
Les conséquences de prix élevés en centre-ville
A Paris, la progression des prix est spectaculaire. Le montant moyen d'une transaction est de 461.118 euros en 2018 contre 452.545 en 2017, selon les statistiques de Century 21. Pour pouvoir se loger, les Parisiens ont réduit leur surface de 1,3 m2 sur un an et allongé la durée de leur crédit. Century 21 établit le prix moyen du m2 à 9.452 euros. Conséquence, la ville se gentrifie à grande vitesse et n'attire plus que les investisseurs fortunés. Toutefois, selon le baromètre établi par le groupe SeLoger, si Paris reste la métropole la plus chère de France (avec un prix au m2 qu'il établit lui à 9.958 euros du m2) pour les villes de plus de 100.000 habitants, la première place lui est ravie en Ile-de-France par Neuilly-sur-Seine (10.630 euros au m2). Levallois-Perret occupe la troisième place du podium (8.559 euros au m2). Lorsqu'une métropole voit ses prix en centre-ville progresser fortement, les prix des communes avoisinantes augmentent également. Ce phénomène peut expliquer l'augmentation, constatée par SeLoger, de 13,1% dans la ville de Montreuil (5.684 euros du m2) qui sert de marché de report pour les investisseurs qui ne peuvent plus aller dans Paris. Même constat en Gironde où la métropole bordelaise a vu ses prix grimper de 10,2% sur un an et son prix passer à 4.736 euros du m2 : les investisseurs se tournent désormais vers Pessac, dont les prix ont bondi de 20% en un an.
Source : https://www.boursorama.com/patrimoine/actualites-amp/immobilier-la-hausse-des-prix-n-a-pas-freine-les-acheteurs-en-2018-158e63902488be7fede9ca6718196a1f
Le gouvernement a approuvé l'ouverture de 733 postes de notaires en France, trois ans après la loi de libéralisation de la profession portée par le ministre de l'Économie de l'époque, Emmanuel Macron.
Les postes seront répartis dans 230 zones d'installation libres, "où l'implantation d'offices de notaires apparaît utile pour renforcer la proximité ou l'offre de services", indique le Journal officiel (JO) jeudi 6 décembre. Cette vague d'installations intervient six mois après une recommandation de l'Autorité de la concurrence allant dans ce sens. En juillet, l'Autorité avait milité en faveur de l'ouverture de 700 nouveaux cabinets d'ici à 2020.
Avant 2015, tout notaire devait racheter son office à un prédécesseur, puis être nommé par le ministre de la Justice, ou être sélectionné par concours. La réforme de libéralisation avait été fermement combattue par la profession notariale. Jeudi, le Conseil supérieur du notariat (CSN) a déploré "une nouvelle vague de créations venue au moins un an trop tôt". Pour le président du CSN, Jean-François Humbert, "il aurait fallu prendre un temps de pause et de recul, dans l'intérêt de ces nouveaux confrères et dans celui des clients qui leur font confiance". Le CSN envisage de déposer un recours.
L'accueil a été plus favorable du côté de la Liberté d'installation des diplômés notaires (LIDN). "Cette carte permettra à une nouvelle génération d'accéder enfin aux fonctions de notaire", s'est félicitée l'association dans un communiqué. D'après les estimations de juillet de l'Autorité de la concurrence, la réforme Macron a abouti à une hausse de 15% du nombre de notaires titulaires ou associés - c'est-à-dire hors salariés -, pour atteindre le total de près de 10.000 professionnels.