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Loi Elan, ce qui attend les bailleurs
Quatre ans après la très controversée loi Alur, un nouveau projet de réforme « totale », portant sur le logement et la construction, est mis sur les rails par le gouvernement. Quels sont les changements envisagés pour les propriétaires bailleurs ?
L’acronyme 1 a été minutieusement choisi, à l'image d'un projet de loi (2) ambitieux, pour lequel une procédure accélérée de discussion devant le Parlement a été engagée. L'objectif est de faire adopter le texte pour l'automne. Plusieurs dispositions concernant les bailleurs ont été incorporées dans ce texte multithématique axé sur la création d'un choc d'offres pour doper la construction, la réorganisation du parc social, la lutte contre les marchands de sommeil, sans oublier une refonte du droit de la copropriété par voie d'ordonnance. Le projet de loi sera amendé par les assemblées, mais en voici les grandes lignes, concernant les rapports locatifs, au jour de son dépôt. Un « bail mobilité » de 1 à 10 mois L'instauration d'un nouveau type de bail d'habitation meublé, dit « bail mobilité », est sans doute la mesure la plus emblématique de ce texte (art. 34). Pour le bailleur, il s'agit de signer avec un étudiant, un apprenti, un stagiaire, ou bien un actif en mission temporaire - les bénéficiaires sont circonscrits par la loi - un contrat d'une durée réduite de i à 10 mois, non renouvelable. Poursuivre la relation locative implique donc de signer un bail meublé classique de i an renouvelable, ou de 9 mois non renouvelables pour un étudiant. Il existe déjà, dans la loi du 6 juillet 1989 (art. ll), un bail abrégé (entre i et 3 ans) qui permet au bailleur de ne pas mobiliser trop longtemps, en le louant, un logement dont il sait qu'il retrouvera prochainement l'usage. Le bail mobilité, lui, devrait per- m mettre aux locataires, à leur tour, de i s'engager sur de courtes durées. Ils auraient la possibilité, d'ailleurs, de résilier le contrat a tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d'un mois Ils ne seront pas contraints de verser un dépôt de garantie (c'est interdit, noir sur blanc, dans le texte) et le bailleur ne pourra pas, en cas de colocation, insérer une clause de solidarité entre ses locataires pour le paiement du loyer La clause serait réputée non écrite En contrepartie, le bailleur bénéficierait d'office de la garantie locative Visale sous une forme renforcée (prise en charge des loyers impayés mais aussi coût de la remise en état des locaux) Le loyer serait soumis a l'encadrement, a supposer qu'il trouve a s'appliquer Les charges seraient réglées selon un forfait Ce bail mobilité a déjà été rebaptise « précarité » par les représentants des locataires Cote bailleurs, on se plaint des limitations imposées aux propriétaires Notamment, l'impossibilité pour ces derniers de donner conge au locataire avant le terme du bail Y compris si celui ci ne paie pas son loyer, du moins dans l'état actuel du projet Encadrement des loyers, le feuilleton continue Au secours l'encadrement revient i Le mécanisme, qui était devenu la bête noire de nombre de propriétaires et d'acteurs immobiliers, refait surface « Les pouvoirs publics avaient pourtant fait savoir qu'ils n'étaient pas convaincus par la mesure et qu'il valait mieux faire une pause consistant a évaluer avant de légiférer », s'insurge Christophe Tanay, président de l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis) Le gouvernement a finalement tranche dans le sens de la demi-mesure Le dispositif, mis en place par la loi Alur, est réintroduit, mais a titre expérimental pour une durée de 5 ans, dans tout ou partie des zones tendues, sur la base du volontariat des collectivités territoriales (art 49) Pour ne pas risquer une nouvelle fois la censure du juge, la loi n'imposera plus que la totalité de l'agglomération y soit soumise La différentiation par zone est Une dématérialisation du bail en vue a mise en place d'un bail numérique figure au cœur du projet de loi Elan (art 60 et 6l) ll s'agit de moderniser et de sécuriser la relation entre bailleur et locataire mais aussi de permettre d'« d'améliorer le recueil des données relatives aux contrats de location du parc locatif prive pour une plus grande transparence » Des objectifs qui, en l'état, inquiètent nombre d'acteurs immobiliers « Comment seront protégées les données des parties a un contrat de droit prive7 », s'interroge Christophe Tanay, au nom de l'Unis, rejoint par Jean Perrin, a la tête de l'association de défense des propriétaires (Unpi), qui estime « scandaleuse la transmission obligatoire des données locatives a l'administration » Quant a la Fnaim, par la voix de son président Jean-Marc Torrollion, elle redoute que le bail numérique permette l'émergence d'une plateforme publique concurrente éditant les baux pour collecter l'ensemble des données liées aux loyers En attendant d'en savoir plus sur le contenu de l'ordonnance qui devrait instituer ce bail numérique, un (petit) pas vers la dématérialisation est franchi avec la suppression du fastidieux jeu d'écriture des mentions entourant l'acte de cautionnement (art 47) Désormais, le garant n'aura plus qu'à signer un contenu qui pourra intégralement faire l'objet d'un modèle type censée permettre aux communes de cibler les secteurs ou la modération des loyers est la plus urgente Un dispositif qui, s'il était adopte en l'état, risque d'altérer la visibilité des propriétaires et des futurs investisseurs Si aucune précision n'est apportée sur le délai de mise en place, Paris et une partie de l'Ile-de-France devraient, sans surprises, se révéler les premières concernées Amère cerise sur le gâteau, la loi Elan prévoit des sanctions - restitution du trop-perçu et amende à l'encontre des bailleurs qui ne respecteraient pas l'encadrement La mesure la plus emblématique, le bail mobilité, ne fait l'unanimité ni des bailleurs ni des locataires. Locations touristiques, tour de vis supplémentaire Les loueurs de meubles touristiques sont prévenus Un renforcement des contrôles et des sanctions est prévu (art 51), censé contrer plus efficacement l'essor anarchique des locations saisonnières, dans la capitale notamment Le fait de ne pas déclarer ou de ne pas transmettre les décomptes de nuits à la semaine devrait être passible d'amendes, respectivement de 5 000 € et de 10DOO € Des peines qui s'ajouteraient a celle, très lourde, qui sanctionne déjà la location illégale (changement d'usage non effectue), de 50 DOO € par logement'31 Egalement dans le viseur des pouvoirs publics, les plateformes de type Airbnb, qui publient des annonces sans respecter leurs obligations elles encourraient désormais une amende de 50000 € MARIANNE BERTRAND (i) Elan évolution du logement, de l'aménage ment et du numérique (2) Projet de loi n° 846 du 4 4 18 en première lecture a l’Assemblée nationale a l'heure où nous mettons sous presse (3) Art L 6512 du Code de la construction et de l'habitation.
Données issues du journal mensuel de mai 2018 « Le particulier immobilier) rédigé par la Journaliste : MARIANNE BERTRAND
Notre ministre de la Transition écologique Nicolas Hulot, affirme répondre à cette question avant l'été.
Le gouvernement, qui réfléchit à un système de bonus-malus appliqué sur la taxe foncière ou lors de la vente des logements en fonction de leur performance énergétique, tranchera normalement sur la question avant l'été. "Je ne veux pas l'imposer mais moi j'y suis plutôt favorable", a déclaré vendredi sur RTL le ministre de la Transition écologique, qui a précisé que la question serait tranchée "avant l'été".
Nicolas Hulot a présenté son plan visant à encourager la rénovation des bâtiments publics et privés afin de réduire leur consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Ce bonus-malus "n'est pas dans le plan mais il est toujours à l'étude", a précisé le ministre. "Est-ce que c'est de l'incitation ou est-ce que c'est de l'obligation? C'est ça qu'on va regarder dans un temps très court", a-t-il affirmé. "Dans les semaines qui viennent on tranchera sur le meilleur dispositif", a-t-il ajouté.
Rénover 500.000 logements par an
La piste d'un bonus-malus avait irrité l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), qui affirme que cela imposerait aux propriétaires "de nouvelles obligations lourdes". L'association de consommateurs UFC-Que Choisir soutenait en revanche l'instauration d'un bonus-malus pour inciter les bailleurs à entreprendre des travaux d'efficacité énergétique sur leurs biens en location.
Le plan du gouvernement pour la rénovation des bâtiments a notamment pour objectif de rénover 500.000 logements par an - une ambition déjà affichée, sans succès, durant le quinquennat précédent -, en mobilisant 14 milliards d'euros sur cinq ans, planifiés dans le cadre du Grand plan d'investissement annoncé en septembre par le Premier ministre Édouard Philippe.
Avec AFP
Du nouveau pour les plus-values immobilière !!
Un régime presque inchangé ....
Le statut quo, comme annoncé, le régime de base, le régime de base, applicable pour la taxation de la PVI réalisée par un particulier (résident fiscal en France) à l'occasion de la cession/vente d'un bien immobilier bâti, ou d'un terrain à bâtir (TAB), n'a pas été modifié. La cession de la résidence principale reste exonérée.
La nuance en raison de la hausse du taux de la CSG de 1.7 %, une PVI est désormais assujettie aux prélèvements sociaux pour un taux de 17.2 % au lieu de 15.5 % (soit un taux global de 36.20 %)