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Dès lors que la promesse synallagmatique de vente (compromis comme on l’appelle dans le jargon immobilier) est signée par le vendeur et l’acquéreur, l’agent immobilier a droit à ses honoraires, même si l’acte de vente notarié n’est pas signé par la suite.
C’est ce que vient d’affirmer de manière surprenante la Cour de cassation dans un arrêt de censure du 10 octobre 2018 n°16-21044.
Pourquoi de manière surprenante me direz vous alors que l’article 1589 du Code civil affirme que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » ? Parce que jusqu’à présent la jurisprudence quasi-constante faisait une application stricte de la loi dite Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1972 (et notamment de son article 73).
En effet, le dernier alinéa de cet article 73 du décret du 20 juillet 1972 dispose, en complément de l’article 6 de la loi Hoguet, que « le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire ».
L’article 74 de ce même décret précise quant à lui que « lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue (…) s’il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée ».
Ainsi, pour que l’agent immobilier puisse percevoir sa rémunération la Cour de cassation considère usuellement que la vente doit être à la fois « effectivement conclue » mais également « constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties », acte que la Haute Cour retient généralement comme étant un acte authentique.
Certes en l’absence d’acte authentique, et en cas de refus fautif de réitérer de l’une des parties, la Cour de cassation reconnaît habituellement un droit à indemnisation de l’agent immobilier (au maximum équivalent au montant de ses honoraires – cf. 78 du décret de 1972 modifié par le décret du 24 juin 2015).
En effet, par exemple, lorsque par sa faute l’acquéreur a fait perdre à l’agent sa rémunération, il lui doit réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, et même s’il n’est pas débiteur des honoraires Cass. assemblée plénière 9 mai 2008 n°07-12449. Cette indemnité était toutefois réductible par le juge judiciaire.
C’est donc en cela que cet arrêt du 10 octobre 2018 est quelque peu novateur puisqu’il affirme au contraire que « la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix », et que les acheteurs « ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation ».
De manière isolée la Cour de cassation avait pu déjà affirmer par le passé dans un arrêt du 9 décembre 2010 n°09-71205 que « l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique ».
La solution semble donc désormais acquise, sous la condition cette fois non plus d’un acte authentique mais d’un accord définitif sur la chose et sur le prix !
En conclusion il semble possible d’affirmer désormais que lorsque le compromis se voit exempt de conditions suspensives rédhibitoires, ou que toutes les conditions sont levées, la défaillance d’une des parties et la non réitération subséquente de la vente n’empêchent pas l’intermédiaire immobilier de percevoir son entière rémunération.
Les taux de crédit immobilier ont mis fin à un plus d’un an de baisses et de stagnations. Les hausses restent pour l’heure très limitées mais pourraient être plus conséquentes en 2019. Les durées d’emprunt battent, quant à elles, des records.
Annoncée fin 2017, la remontée des taux de crédit immobilier n’a pas eu lieu en 2018. Bien au contraire: ils ont reculé de 1,51% à 1,44% (hors assurance des prêts) entre décembre 2017 et novembre 2018, selon l’observatoire Crédit Logement/CSA. Mais promis, elle devrait avoir lieu en 2019. Les taux longs (OAT 10 ans) qui servent de référence aux banques pour fixer leur taux de crédit, risquent de grimper et entraîner avec eux les taux d’emprunt. Le courtier Cafpi s’attend à une hausse maximale de 0,5 point d’ici la fin de l’année 2019. Soit une quarantaine d’euros en plus par mois pour un emprunt de 200.000 euros, à 1,5%, sur 20 ans.
Les premières hausses se font d’ailleurs ressentir en cette fin d’année. Toutes durées confondues, les taux ont atteint 1,44% en novembre. Une petite progression (+0,02 point) après cinq mois de stagnation. La dernière fois que l’observatoire Crédit Logement/CSA a enregistré une hausse quasi-similaire, c’était en août 2017 (de 1,52% à 1,55%).
En novembre dernier, le courtier Vousfinancer avait fait état d’augmentations des taux de crédit immobilier comprises entre 0,05 et 0,2 point (de 4 à 18 euros des mensualités) mais elles concernaient surtout les moins bons dossiers. Idem pour début décembre avec des progressions encore plus limitées (de 0,02 à 0,1%). «En affichant des remontées de taux différentes selon les profils d’emprunteurs et les durées de prêt, les banques ciblent ainsi leur clientèle préférentielle, explique Sandrine Allonier, de Vousfinancer. À ce jour, la concurrence entre les banques restant très forte, ces hausses de taux affichées n’ont quasiment pas d’impact pour les emprunteurs qui ont un bon profil». Parmi eux, les primo-accédants ou les profils «haut de gamme». Ainsi, si votre apport est supérieur à 20% du montant du bien immobilier ou si vous acceptez de domicilier vos revenus, vous pouvez bénéficier d’importantes décotes.
Mais, parallèlement, l’inflation qui est légèrement inférieure à 2% (1,9%), reste nettement supérieure au taux moyen des crédits immobiliers (1,44%), «confirmant une situation inédite depuis 1974», note l’observatoire Crédit Logement/CSA. Les taux réels sont ainsi négatifs. Autrement dit, il est possible de gagner du pouvoir d’achat en s’endettant pour un achat immobilier.
La fin de la hausse des taux s’accompagne également d’une nouvelle augmentation de la durée des emprunts à 227 mois (près de 19 ans). Depuis le début de l’année, elle a progressé de huit mois. «Jamais la durée des prêts bancaires classiques n’a été aussi élevée», précise l’observatoire. Ces conditions avantageuses de crédit ne suffisent toutefois pas à relancer la demande qui reste plombée par la hausse des prix de l’immobilier et la dégradation des aides publiques.
La loi PINEL offre une réduction d’impôt sur le revenu pour les contribuables qui investissent dans l’immobilier locatif neuf. En contrepartie d’un engagement de location de 12 ans, les investisseurs immobiliers en PINEL peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt dont le montant, réparti sur 12 ans, peut atteindre 21% du prix de revient du bien immobilier.
Malheureusement, depuis 2018, la loi PINEL ne peut bénéficier qu’aux villes situées dans les zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C sont dorénavant exclues du bénéfice de la loi PINEL.
Notez tout de même, qu’à partir du 01/01/2019, 222 villes moyennes pourront bénéficier d’un élargissement de la loi PINEL au titre de l’achat dans l’immobilier l’ancien avec travaux. Ces investisseurs dans l’ancien avec au moins 25% de travaux pourront bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant également atteindre 21% sur 12 années.
Dans le cadre de la suppression de l’éligibilité PINEL aux zones B2 et C une processus d’extinction progressif du dispositif a été mis en place. Cette extinction progressive permet aux investisseurs de bénéficier encore de la réduction d’impôt PINEL dès lors que :
- La demande de permis de construire de l’immeuble a été déposée avant le 31/12/2017 ;
- L’acquisition de l’immeuble (acte authentique signé chez le notaire) est signé avant le 31/12/2018. Un amendement 1255 dans le cadre du vote du PLF2019, propose néanmoins d’assouplir cette date du 31/12/2018, pour les contrats de réservation dans le cadre de VEFA, enregistrée ou déposée au rang des minutes d’un notaire au plus tard le 31 décembre 2018 et réalisée au plus tard le 15 mars 2019.
Enfin dernière bonne nouvelle, l’amendement qui excluait le bénéfice de la loi PINEL aux locations aux ascendants et descendants a finalement été retiré.
La mission de l’agent est remplie lorsque son intervention a été déterminante – il a recherché, trouvé et négocié avec l’acquéreur – et une fois la vente « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » (L. 2 janv. 1970, art. 6). Ce seul acte écrit n’est pas pour autant forcément l’acte authentique constatant la vente : la signature d’une promesse synallagmatique de vente (un compromis) suffit puisqu’elle concrétise l’accord définitif des parties sur la chose et son prix.
Si la solution n’est pas nouvelle (en ce sens, par exemple, Cass. 1 er civ., 9 déc. 2010, n° 09-71205), la Cour de cassation vient d’utilement le rappeler dans une affaire où les acheteurs avaient, trois mois après s’être engagés, renoncé à leur acquisition. En pareil cas, l’agent ne peut pas être privé de son droit à être rémunéré ou indemnisé puisqu’il a rempli sa mission (Cass. 1 re civ. 10 oct. 2018, n° 16-21044).
Attention aux conditions suspensives
Précisons toutefois que la seule signature du compromis peut parfois ne pas suffire : si des conditions suspensives sont prévues dans l’acte, encore faut-il attendre qu’elles soient toutes levées, puisqu’une condition suspensive pendante suspend la réalisation de l’évènement qu’elle affecte (E. Cruvelier, Rép. Dalloz de droit commercial, V° Agent immobilier). Autre vérification : s’assurer que les parties n’ont pas entendu faire de la signature de l’acte authentique une condition de la vente, mais qu’elles l’ont considérée comme étant une simple formalité destinée à en retarder les effets (Cass. com., 20 oct.1998, n° 96-20.865).
En conclusion, une décision très orthodoxe qui pourrait faire office d’un rappel à l’ordre adressé par la Cour de cassation à certains magistrats. Un rappel qui invite à ne pas confondre le rôle attribué aux articles 6 de la loi de 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 : si le second de ces textes fixe le moment à partir duquel cette rémunération peut être versée à l’agent, en le retardant au jour de la réitération de la promesse de vente par acte authentique, le premier détermine le moment où l’agent acquière son « droit à rémunération ». Deux choses différentes.
Selon une étude de l'Adem, 75 % des travaux de rénovation des maisons individuelles ne leur ont pas permis de changer de classe énergétique. Malgré cela, le confort thermique de leur habitation a été optimisé pour la majorité des ménages.
L'agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Adem) a publié une enquête sur les travaux de rénovation énergétique, entre 2014 et 2016, dans les maisons individuelles. Dans celle-ci, on constate que les résultats des travaux de rénovation énergétique sont parfois décevants.
Sur cette période, 5,1 millions de ménages ont dépensé pour un montant global de 59,3 milliards d'euros dans la réalisation de travaux, soit par logement, une dépense moyenne de 11 750 €. Une facture non négligeable mais malgré tout le résultat peut paraître limité. Effectivement, pour 75 % des habitations, ces travaux n'ont pas permis de changement de classe dans l'échelle du DPE (diagnostic de performance énergétique) qui va de la catégorie A (la meilleure) à G (la pire).
Deux raisons expliquent ce non-progrès. La majorité des travaux ont été effectués sur les fenêtres. Sur les 5,1 milllions d'habitations rénovés, 2,73 millions ont été touchés par des aménagements sur les ouvertures, contre 2,2 millions sur les murs et 2,38 millions sur les toitures. Cependant, sur le site de l'Adem, il est précisé que les pertes de chaleur n'émanent pas en premier lieu des fenêtres. 25 à 30 % des pertes de chaleur proviennent du toit puis des murs (20 à 25 %), donc en priorité les particuliers doivent isoler le toit.
Le confort thermique.
L'Adem nuance malgré tout que "pas de saut de classe ne signifie pas aucune amélioration énergétique". "Les classes énergétiques DPE représentent des fourchettes de consommations énergétiques surfaciques (exprimées en kWh/m².an). Par exemple, la classe D, regroupe les habitations dont les consommations sont comprises entre 151 et 230 kWh/m².an. Ainsi, les travaux de l'habitation contribuent à l'amélioration de la performance énergétique du logement sans forcément permettreun changement de classe DPE", précie l'Adem.
61 % des ménages qui ont réalisé des travaux trouvent qu'ils ont diminué leur dépenses d'énergie. Et 83 % estiment que cela leur a permis d'améliorer le confort thermique de leur logement.
L'immobilier locatif garde des atouts indéniables malgré la hausse des prix de ventes, la fin programmée du dispositif Pinel et l'alourdissement de la fiscalité.
Depuis 2014 et pour la première fois, les ventes de logements neufs aux acquéreurs pour y habiter ont dépassé les ventes aux investisseurs. Les ventes aux investisseurs ont chuté de 10,4% avec 28 550 réservations enregistrées au premier semestre 2018, pour 31 873 ventes au premier semestre 2017. Est-ce que les investisseurs seraient en train de se détourner de la pierre ? "Non, les ventes sont encore à un niveau convenable, explique Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Une forme d'incertitude et d'attentisme chez les investisseurs a été crée par les questions du prélèvement à la source, de la future réforme des retraites et de l'evolution du pouvoir d'achat".
A la vue de la hausse des prix, les futurs bailleurs ont sans doute été rebuté : d'après la FPI, sur un an, le prix moyen dans le neuf a haussé de 3,1% au second trimestre 2018 par rapport au deuxième trimestre 2017. Il a augmenté de 10,6% dans l'agglomération de La Rochelle, à 4 338 € le m², de 6,5% à Clermont-Ferrand, pour 34 668 € le m² et de 13,8% au Havre, pour 3 384 € le m². Ce qui fait diminuer les rendements brut moyen autour de 3%.
L'effet levier du crédit.
Les promoteurs tiennent compte de la nouvelle situation fiscale. La taxation des revenus foncier est passée de 15,5% à 17,2% avec la hausse des prélèvements sociaux, ce qui s'ajoutent à l'imposition sur les revenus, augmentant son taux à son maximum 62,5 %, seuil auquel les loyers peuvent être imposés. Les revenus mobiliers, soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30%, sont par comparaison plus attractifs. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) transformé en Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a rabattu les cartes. L'augmentation de la taxe foncière de presque 15% en moyenne entre 2011 et 2017 d'après l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), servira aux collectivités locales qui veulent l'utiliser pour compenser la suppression de la taxe d'habitation. S'y accumulent, la hausse des frais d'entretien, des charges et autres travaux de rénovation. De quoi sonner la sonnette d'alarme :" Pour loger les français, les promoteurs sont indispensable, de plus que le locatif est un investisssemnt accessible, populaire et non délocalisable", ajoute le secrétaire général de l'UNPI, Pierre Hautus.
Tout en profitant de l'effet levier du crédit, l'investissement immobilier dans le locatif permet de se construire un patrimoine. "Il est préférable de s'endetter au maximum pour ce type d'opération car avec l'inflation qui remonte et le niveau actuel des taux, des prêts à 1,20% sur vingt ans", incite le Directeur de la coordination commerciale du groupe Pichet, Thierry Delorge. Optimiser le financement : " Avec un prêt in fine, il n'est pas utile de mobiliser une épargne bien placée car en cas de coup dur, pour le remboursement des mensualités, c'est l'assurance du prêt qui s'en chargera", affirme Farid Ailam, fondateur de Valorem Investissements. "Le taux des actions et de l'assurance-vie est inférieur à celui du rendement interne d'un bien immobilier. Pour la bourse, le taux est de 7,2%, 2,2% celui de l'assurence-vie contre 11% pour un bien immobilier, entre 1997 et 2017", ajoute l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière). Aujourd'hui, si les français disposaient d'une somme à investir, 68% d'entre-eux choisiraient l'immobilier, au lieu de l'assurance-vie (16%), ou de l'épargne sécurisée classique Livret A (10%) ou bien encore les marchés financiers (7%).
Produire du déficit foncier.
Les plus gros patrimoines qui prélèvent déjà des revenus fonciers peuvent compter sur le déficit foncier. Quand le montant du loyer est inférieur aux charges déductibles, le déficit constaté est applicable sur le revenu global, mais il est limité à 10 700€ par an. "Il ne faut pas omettre le Malraux, qui offre une réduction d'impôt de 22 à 30% du montant des travaux. Ni le régime des Monuments historiques qui lui permet de déduire du revenu global, 100% des déficits générés" évoque Marcélina Stark, directrice associée d'Angelys Group.
Avec le démembrement de propriété, les investisseurs déjà propriétaires ont le pouvoir d'anticiper leur transmission et optimiser leur fiscalité. Malgré la hausse des prix, la pierre garde de beaux atouts.
L'immobilier locatif superforme les autres placements à long terme, malgré une taxation et des frais élevés.