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La mission de l’agent est remplie lorsque son intervention a été déterminante – il a recherché, trouvé et négocié avec l’acquéreur – et une fois la vente « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » (L. 2 janv. 1970, art. 6). Ce seul acte écrit n’est pas pour autant forcément l’acte authentique constatant la vente : la signature d’une promesse synallagmatique de vente (un compromis) suffit puisqu’elle concrétise l’accord définitif des parties sur la chose et son prix.
Si la solution n’est pas nouvelle (en ce sens, par exemple, Cass. 1 er civ., 9 déc. 2010, n° 09-71205), la Cour de cassation vient d’utilement le rappeler dans une affaire où les acheteurs avaient, trois mois après s’être engagés, renoncé à leur acquisition. En pareil cas, l’agent ne peut pas être privé de son droit à être rémunéré ou indemnisé puisqu’il a rempli sa mission (Cass. 1 re civ. 10 oct. 2018, n° 16-21044).
Attention aux conditions suspensives
Précisons toutefois que la seule signature du compromis peut parfois ne pas suffire : si des conditions suspensives sont prévues dans l’acte, encore faut-il attendre qu’elles soient toutes levées, puisqu’une condition suspensive pendante suspend la réalisation de l’évènement qu’elle affecte (E. Cruvelier, Rép. Dalloz de droit commercial, V° Agent immobilier). Autre vérification : s’assurer que les parties n’ont pas entendu faire de la signature de l’acte authentique une condition de la vente, mais qu’elles l’ont considérée comme étant une simple formalité destinée à en retarder les effets (Cass. com., 20 oct.1998, n° 96-20.865).
En conclusion, une décision très orthodoxe qui pourrait faire office d’un rappel à l’ordre adressé par la Cour de cassation à certains magistrats. Un rappel qui invite à ne pas confondre le rôle attribué aux articles 6 de la loi de 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 : si le second de ces textes fixe le moment à partir duquel cette rémunération peut être versée à l’agent, en le retardant au jour de la réitération de la promesse de vente par acte authentique, le premier détermine le moment où l’agent acquière son « droit à rémunération ». Deux choses différentes.
Selon une étude de l'Adem, 75 % des travaux de rénovation des maisons individuelles ne leur ont pas permis de changer de classe énergétique. Malgré cela, le confort thermique de leur habitation a été optimisé pour la majorité des ménages.
L'agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Adem) a publié une enquête sur les travaux de rénovation énergétique, entre 2014 et 2016, dans les maisons individuelles. Dans celle-ci, on constate que les résultats des travaux de rénovation énergétique sont parfois décevants.
Sur cette période, 5,1 millions de ménages ont dépensé pour un montant global de 59,3 milliards d'euros dans la réalisation de travaux, soit par logement, une dépense moyenne de 11 750 €. Une facture non négligeable mais malgré tout le résultat peut paraître limité. Effectivement, pour 75 % des habitations, ces travaux n'ont pas permis de changement de classe dans l'échelle du DPE (diagnostic de performance énergétique) qui va de la catégorie A (la meilleure) à G (la pire).
Deux raisons expliquent ce non-progrès. La majorité des travaux ont été effectués sur les fenêtres. Sur les 5,1 milllions d'habitations rénovés, 2,73 millions ont été touchés par des aménagements sur les ouvertures, contre 2,2 millions sur les murs et 2,38 millions sur les toitures. Cependant, sur le site de l'Adem, il est précisé que les pertes de chaleur n'émanent pas en premier lieu des fenêtres. 25 à 30 % des pertes de chaleur proviennent du toit puis des murs (20 à 25 %), donc en priorité les particuliers doivent isoler le toit.
Le confort thermique.
L'Adem nuance malgré tout que "pas de saut de classe ne signifie pas aucune amélioration énergétique". "Les classes énergétiques DPE représentent des fourchettes de consommations énergétiques surfaciques (exprimées en kWh/m².an). Par exemple, la classe D, regroupe les habitations dont les consommations sont comprises entre 151 et 230 kWh/m².an. Ainsi, les travaux de l'habitation contribuent à l'amélioration de la performance énergétique du logement sans forcément permettreun changement de classe DPE", précie l'Adem.
61 % des ménages qui ont réalisé des travaux trouvent qu'ils ont diminué leur dépenses d'énergie. Et 83 % estiment que cela leur a permis d'améliorer le confort thermique de leur logement.
L'immobilier locatif garde des atouts indéniables malgré la hausse des prix de ventes, la fin programmée du dispositif Pinel et l'alourdissement de la fiscalité.
Depuis 2014 et pour la première fois, les ventes de logements neufs aux acquéreurs pour y habiter ont dépassé les ventes aux investisseurs. Les ventes aux investisseurs ont chuté de 10,4% avec 28 550 réservations enregistrées au premier semestre 2018, pour 31 873 ventes au premier semestre 2017. Est-ce que les investisseurs seraient en train de se détourner de la pierre ? "Non, les ventes sont encore à un niveau convenable, explique Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Une forme d'incertitude et d'attentisme chez les investisseurs a été crée par les questions du prélèvement à la source, de la future réforme des retraites et de l'evolution du pouvoir d'achat".
A la vue de la hausse des prix, les futurs bailleurs ont sans doute été rebuté : d'après la FPI, sur un an, le prix moyen dans le neuf a haussé de 3,1% au second trimestre 2018 par rapport au deuxième trimestre 2017. Il a augmenté de 10,6% dans l'agglomération de La Rochelle, à 4 338 € le m², de 6,5% à Clermont-Ferrand, pour 34 668 € le m² et de 13,8% au Havre, pour 3 384 € le m². Ce qui fait diminuer les rendements brut moyen autour de 3%.
L'effet levier du crédit.
Les promoteurs tiennent compte de la nouvelle situation fiscale. La taxation des revenus foncier est passée de 15,5% à 17,2% avec la hausse des prélèvements sociaux, ce qui s'ajoutent à l'imposition sur les revenus, augmentant son taux à son maximum 62,5 %, seuil auquel les loyers peuvent être imposés. Les revenus mobiliers, soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30%, sont par comparaison plus attractifs. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) transformé en Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a rabattu les cartes. L'augmentation de la taxe foncière de presque 15% en moyenne entre 2011 et 2017 d'après l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), servira aux collectivités locales qui veulent l'utiliser pour compenser la suppression de la taxe d'habitation. S'y accumulent, la hausse des frais d'entretien, des charges et autres travaux de rénovation. De quoi sonner la sonnette d'alarme :" Pour loger les français, les promoteurs sont indispensable, de plus que le locatif est un investisssemnt accessible, populaire et non délocalisable", ajoute le secrétaire général de l'UNPI, Pierre Hautus.
Tout en profitant de l'effet levier du crédit, l'investissement immobilier dans le locatif permet de se construire un patrimoine. "Il est préférable de s'endetter au maximum pour ce type d'opération car avec l'inflation qui remonte et le niveau actuel des taux, des prêts à 1,20% sur vingt ans", incite le Directeur de la coordination commerciale du groupe Pichet, Thierry Delorge. Optimiser le financement : " Avec un prêt in fine, il n'est pas utile de mobiliser une épargne bien placée car en cas de coup dur, pour le remboursement des mensualités, c'est l'assurance du prêt qui s'en chargera", affirme Farid Ailam, fondateur de Valorem Investissements. "Le taux des actions et de l'assurance-vie est inférieur à celui du rendement interne d'un bien immobilier. Pour la bourse, le taux est de 7,2%, 2,2% celui de l'assurence-vie contre 11% pour un bien immobilier, entre 1997 et 2017", ajoute l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière). Aujourd'hui, si les français disposaient d'une somme à investir, 68% d'entre-eux choisiraient l'immobilier, au lieu de l'assurance-vie (16%), ou de l'épargne sécurisée classique Livret A (10%) ou bien encore les marchés financiers (7%).
Produire du déficit foncier.
Les plus gros patrimoines qui prélèvent déjà des revenus fonciers peuvent compter sur le déficit foncier. Quand le montant du loyer est inférieur aux charges déductibles, le déficit constaté est applicable sur le revenu global, mais il est limité à 10 700€ par an. "Il ne faut pas omettre le Malraux, qui offre une réduction d'impôt de 22 à 30% du montant des travaux. Ni le régime des Monuments historiques qui lui permet de déduire du revenu global, 100% des déficits générés" évoque Marcélina Stark, directrice associée d'Angelys Group.
Avec le démembrement de propriété, les investisseurs déjà propriétaires ont le pouvoir d'anticiper leur transmission et optimiser leur fiscalité. Malgré la hausse des prix, la pierre garde de beaux atouts.
L'immobilier locatif superforme les autres placements à long terme, malgré une taxation et des frais élevés.
Selon le sondage du Figrao Immo et de l'Ifop, à choisir entre le mariage, la signature de CDI ou un achat immobilier, pour une personne sur trois (34%) l'achat immobilier est les projet le plus engageant.
L'acquisition d'un bien n'est pas un acte banal. D'apres l'étude du Figaro Immo et de l'Ifop, pour plus d'une personne sur trois, il serait plus important qu'un CDI (29%) et presque autant engageant que le mariage (38%). Pour ce fait, les français se posent de nombreuses questions.
Plus d'un interrogé sur deux (51%) considère que les recherches sont difficiles. Ils redoutent les différentes étapes de cet important investissement : de la recherche d'un bien aux démarches administratives sans oublier l'obtention du crédit qui en moyenne engage les français sur 18 ans (CSA 2018/observatoire Crédit Logement). Cependant, plus de 62% des personnes sondées restent sereines.
Avec la hausse des prix de l'immobilier, le budget prend de plus en plus d'improtance et l'emplacement reste un critère indispensable pour la prise de décision. 44% des français commence une démarche immobilière seulement après avoir pris connaissance du budget qu'ils pourront s'accorder. La maîtrise des différentes étapes du processus de vente (22%) arrive en troisième position derrière la découverte d'une annonce (34%). Par ce fait, les deux étapes prioritaires sont la recherche de meilleures conditions d'emprunt (40%) et la négociation du prix d'achat (43%).
Plus de conseils et d'accompagnement sont nécessaires d'après ces interrogations. A cet égard, les français ont confiance en Internet (48%) (dont les sites agences (20%), les sites d'annonces (23%) et les sites de ventes de particulier à particulier (18%)) et également aux agences physiques (47%). Les acquéreurs sont particulièrement attentifs au diagnostic énergétique (45%), à l'emplacement du biens (villes, écoles, commerces...) (55%) mais surtout aux photos du logement (59%).
Aujourd'hui, sans internet, qui pourrait se lancer dans un projet immobilier ? Le Web est la réponse à toutes les questions, estimer un bien, consulter les annonces, connaître les taux d'emprunt... 90% des français utilisent Internet pour leur recherche de bien immobilier. Dorénavant, les acquéreurs, investisseurs et vendeurs sont aussi bien informés que les professionnels. Le marché de l'immobilier était opaque "by design", il y a encore 20 ans. Par le Président et cofondateur de MeilleursAgents.com, Sébastion de Lafond.
Ce qui rendait indispensable les professionnels de l'immobilier et faisait peser le rapport de forces en leur faveur était leur monopole d'accès aux informations du marché. Les rentes cessent les unes après les autres. L'information est gratuite et accessible à tous sur Internet. Pour autant, les acteurs du marché n'ont pas disparu.
Malgré, la croissance du nombre de courtier, ce qui facilite les négociations, il reste difficile pour décrocher un crédit de se passer de la banque. Impossible, d'éviter le notaire qui lui reste indispensable pour l'authentification des actes. Cependant, la digitalisation du marché pourrait s'abattre sur les agents immobiliers. Cet agent dont les commissions sont bien souvent jugées trop élevées et où son utilité est remise en cause, peut-il disparaître ? Le constat est dur : seulement 21% des français font confiance aux agents immobiliers et un propriétaire sur deux essaie de s'en passer pour vendre son bien.
Internet n'a pas fait décroître la part des professionnels dans la transaction immobilière.
31% des transactions étaient effectuées directement entre particuliers et 69% avec l'aide d'un agent, en 2016. Malgré que le Web allait désintermédier le marché, ces chiffres restent incontestablement stables, depuis 2000. Aux Etats-Unis et en Grande-Bretagne, la part de marché des professionnels ne décroît pas et ils sont présents dans 9 ventes sur 10. Plus on est informé, plus on fait appel à un professionnel, c'est ce que l'ont remarque en France, dans les zones les mieux déservis par l'information en ligne comme Paris et le centre des grandes villes.
Les agents immobiliers cherchent à se réinventer.
Conscientes des attentes des consommateurs en matières de transparence, la majorité des agences immobilières publient désormais leur ventes réussies et les avis clients sur leur site afin de convaincre les particuliers de leur expertise. Pour cela, ils utilisent aussi les réseaux sociaux. L'augmentation de la part des mandats exclusifs en France a atteint une moyenne de 15% et à Paris, elle a augmenté de 12% à 20% en 10 ans. Ce qui montre l'essor de la confiance des particuliers auprès des professionnels les plus transparent.
La commission jugée parfois trop élevée, reste le premier reproche des consommateurs. En réponse à ce reproche, de nouveaux modèles d'agents se sont développés. Près de 15 000 agents mandataires louent leur carte professionnelle à une centrale, qui propose une commission 20 à 30% plus faible que les agences habituelles. Il y a peu de temps, des semblables français de l'agent immobilier en ligne britannique, Purplebricks, laisse les propriétaires gérer les visites en facturant un montant forfaitaire de 1 000 à 2 000 €.
C'est une transformation du métier d'agent immobilier qui utilise les nouvelles technologies et Internet afin de répondre au mieux aux attentes des consommateurs.
Les agents immobiliers sont-ils utiles ?
Les attentes que l'on a d'un agent sont qu'il évalue un bien, diffuse l'annonce, sélectionne les acheteurs solvables, réalise des diagnostics, gère les visites et finalise les négociations. Pour certains, ces tâches sont éxecutables par un propriétaire qui dispose de bon sens, de temps et surtout d'une information disponible en ligne. La réalité est d'autant plus complexe que la transaction immobilière ne ressemble à aucune autre. Aucun bien immobilier n'est identique, ce qui complique l'évaluation. Propriétaire-vendeur et candidat-acheteur ont un regard différent sur le même bien. L'acquéreur est plus objectif et détaché alors que le propriétaire y projette une partie de sa vie et de sa famille. Dans ce cas, le rôle de l'agent immoblier est de rapprocher ces deux visions des choses, aider le propriétaire à prendre un peu de distance et conforter l'acquéreur sur la valeur et a qualité du bien.
Internet, malgré les nouveaux pouvoirs et savoirs qu'il offre aux particuliers, n'est pas en mesure d'éliminer les agents mais les oblige à se réinventer ainsi que de revoir leur compréhension de la psychologie des vendeurs et acheteurs et, leurs méthodes de travail pour renforcer leur rôle de conseil. Devant des consommateurs informés, ce sont des agents revalorisés qui tireront leur épingle du jeu.
Avant le 31 décembre 2018, le copropriétés de moins de 50 lots sont dans l'obligation d'être immatriculées auprès du registre national des copropriétés. Cependant, la plupart ne l'ont encore pas fait.
Attention, dans les quelques mois à venir, les copropriétaires risqueront d'être hors la loi. Toutes les copropriétés sont dans l'obligation d'être inscrites au registre national des copropriétés selon la loi Alur de 2014. Ce registre sert à répertorier les indivisions à usage d'habitat. Pour l'Etat, ceci est utile pour appréhender au mieux les procédures de fragilisation des copropriétés ou pour procéder à une connaissance plus approfondie du parc des copropriétés en France. On peut lire, d'après le site registre-copropriétés.gouv.fr, que cela permettrait au particulier, de situer les indivisions localisées autour d'une adresse connue, ou bien d'avoir, des indications sur l'étiquette énergétique ou sur le montant des charges..., pour des copropriétés dont les critères sont similaires à ceux recherchés.
Les copropriétés inférieures à 50 lots ont jusqu'au 31 décembre 2018 pour s'enregistrer alors que celles entre 50 et 199 lots avaient jusqu'au 31 décembre 2017 et jusqu'au 31 décembre 2016, pour celles supérieures à 200 lots. 68 % des indivisions n'ont encore pas fait la démarche au 3ème trimestre, d'après l'étude de MeilleureCopro, de ce jeudi. L'Agence national de l'habitat, prévoit que 50 % des copropriétés se seront inscrites d'ici le 1er janvier alors que MeilleureCopro, estime que 63 % de celles-ci seront dans l'illégalité.
Pas assez d'informations pour les copropriétés.
Pour le fondateur deMeilleureCopro, Edouard-Jean Clouet, l'explication est d'autant plus simple. "La plus grande majorité des copropriétés qui seront illégales sont des petites copropriétés, le plus souvent gérées par des syndics bénévoles. Malheureusement, ils ne sont pas assez au courant de l'obligation de cette inscription au registre."
En cas de non-respect de la loi, les conséquences sont loin d'être dédaignables. En premier lieu, le syndic sera mis en demeure et réprehendé d'une amende de 20 € par semaine de retard et par lots. Puis, les subventions publiques de travaux risqueraient d'être enlevées au copropriétaires, évoque l'étude de MeilleureCopro. Et finalement, aucun acte notarié ne sera effectuésans numéro d'immatriculation. "La vente d'un appartement sera notamment interdite sans numéro d'enregistrement" confie Edouard-Jean Clouet. Cependant, avec des frais supplémentaires, la vente de son bien sera possible.
L'agence nationale de l'information sur le logement, annonce sur son site que "le notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente effectuera d'office l'immatriculation du syndicat de copropriété. Les frais engagés par le notaire seront encaissés par le syndicat si le syndic n'est pas financer pour l'exercice de son mandat ou par le syndic dans le cas contraire."