Plus de services, moins d'honoraires

Le nombre de visites nécessaires aux acheteurs varie en fonction de la région et de la taille de l'agglomération.

Trouver la perle rare n'est jamais une sinécure. Lorsqu'on prend la décision d'acheter un bien immobilier, il faut souvent s'armer de patience. Les acquéreurs visitent ainsi en moyenne 6 biens avant de conclure une transaction, selon une étude* du Crédit Foncier publiée jeudi. Ils attendent d'ailleurs en moyenne 4,7 mois entre le début de leurs recherches et la signature d'un compromis de vente.

La difficulté des recherches dépend d'ailleurs en grande partie de la zone géographique que vous visez. Plus la commune est grande et plus le nombre de visite s'allonge. Ainsi, les ménages indiquent réaliser 6,5 visites avant d'acheter dans les communes de plus de 50.000 habitants, contre 5,3 visites pour les communes de moins de 5.000 habitants. Le nombre de visites dépend également de votre région. Sept visites sont nécessaires en moyenne à Paris et en petite couronne, contre 6 visites dans le Nord-Est et le Sud-Est, et seulement 5 visites dans le Nord-Ouest et le Sud-Ouest.

L'enquête du Crédit Foncier indique également qu'un an après le début de leurs recherches, 27% des ménages français interrogés sont toujours en quête d'une maison ou d'un appartement. Par ailleurs, 8% des ménages ont jeté l'éponge après un an de recherches infructueuses. Ce qui nous laisse 65% de ménages qui ont réussi à concrétiser leur projet.

Le plus souvent cependant, ils n'ont pu aller au bout de leur démarche qu'au prix de certains sacrifices. Pratiquement un acheteur sur cinq (18%) a été contraint de dépasser son budget initial. Et, en moyenne, ce dépassement représentait tout de même 13% de l'enveloppe initiale. La proportion d'acquéreur ayant dû dépasser leur budget est néanmoins en constant recul depuis plusieurs années. Cette part était de 29% en 2014. Malgré cela, près d'un acheteur sur deux (49%) a quand même réussi à négocier une baisse de prix avec le vendeur, en moyenne de 6% du prix de vente affiché.

D'autres ménages, sans doute ceux qui avaient des moyens plus limités, ont quant à eux préféré acquérir un bien plus petit que prévu. C'est le cas de 28% d'entre eux. Enfin, 22% des ménages qui sont parvenus à acquérir un bien se sont éloignés de leur zone de recherche d'origine afin de dénicher leur logement.

On notera que les quatre critères principaux des acheteurs sont sans surprise l'emplacement (70% des répondants), la superficie (70%), le nombre de pièces (67%) ainsi que la présence d'un extérieur (balcon, terrasse ou jardin), citée par 59% des ménages interrogés. Mais, du rêve à la réalité, il y a souvent des concessions à faire.

Le taux moyen pour réaliser un emprunt auprès de sa banque recule encore, à 1,44%, toutes durées confondues. Du jamais vu depuis fin 2016. Et pourtant, la demande de prêt se tasse.

Lentement mais sûrement, les taux d’intérêt se rapprochent des plus bas atteints fin 2016. Et dire qu’ils étaient censés remonter cette année. Toutes durées confondues, le taux moyen pour souscrire un prêt immobilier s’élève à 1,44%, selon le dernier Observatoire Crédit Logement/CSA qui souligne que le taux est «quatre moins élevé (5,62%) qu’au début de l’année 2001». «Ce sont les groupes ayant le plus besoin du recours au crédit, les moins dotés en apport personnel, qui ont bénéficié des baisses de taux les plus fortes: -0,25 points de base pour les prêts les plus longs», explique l’Observatoire.

Mais les particuliers aux revenus élevés profitent également de conditions particulièrement avantageuses. C’est ainsi qu’une célibataire, âgée de 35 ans, gagnant plus de 6600 euros par mois, a obtenu un prêt de 272.000 euros à 0,5% sur 15 ans pour l’acquisition d’une résidence principale à Reims. Un couple, habitant Paris et percevant à deux 17.000 euros par mois, a emprunté un million d’euros à 1,08% sur 20 ans. Dans les deux dossiers gérés, les particuliers n’avaient aucun apport personnel.

Les Français profitent de la concurrence toujours aussi accrue entre les banques pour attirer de nouveaux clients et notamment des primo accédants dont la part a fortement chuté . «Face à une demande qui s’affaiblit et afin de limiter l’impact de la dégradation des soutiens publics à la primo accession à la propriété, la plupart des établissements de crédit ont amélioré les conditions des prêts qu’ils proposent aux ménages modestes», explique l’Observatoire. Parmi elles, la durée d’emprunt. En quatre ans et demi, elle est passée de 204 mois à 221 mois en moyenne. Près de la moitié (48,5%) des moins de 35 ans a bénéficié d’un prêt de 25 ans et plus (contre 33,7% il y a un an).

Mais ces conditions avantageuses ne suffisent pas à compenser la hausse des prix de l’immobilier. Conséquence: le pouvoir d’achat des ménages se dégrade. Dans près de trois-quarts (73%) des 34 villes de plus de 100.000 habitants, la surface achetable pour les appartements anciens baisse et même nettement pour 61% d’entre elles, selon l’Observatoire qui constate que «la dégradation de la solvabilité de la demande n’a pas été enrayée». Avec la réduction des aides publics, le coût des opérations réalisées par les ménages augmente. Ainsi, en dépit des conditions d’emprunt toujours aussi favorables, la demande de prêt se tasse.

Un nouveau diagnostic immobilier vient allonger la liste déjà existante des documents à remettre à l’acheteur ou au futur locataire. Selon l’ordonnance du 10 février 2016, sont concernés par l’obligation tous les biens situés dans une zone où l’exposition au radon est susceptible de porter atteinte à la santé des personnes. Le radon est un gaz radioactif naturellement présent dans le sol. D’origine naturelle, il provient de la désintégration de l’uranium et du radium et sa concentration est de fait particulièrement importante dans les sous-sols granitiques et volcaniques.

Ainsi, le diagnostic radon, qui a pour objectif d’informer les acquéreurs et locataires sur les niveaux d’exposition au gaz n’est pas encore obligatoire. En effet, le Décret BSS (relatif à la protection sanitaire contre les dangers résultant de l’exposition aux rayonnements ionisants et à la sécurité des sources de rayonnements ionisants contre les actes de malveillances) appelé aussi « décret sur la radioprotection » devait entrer en vigueur le 1er juillet 2017. Or, en raison des élections présidentielles, législatives et le changement de gouvernement, ce projet de décret a pris un retard considérable, jetant toujours le doute sur l’obligation de sa réalisation.
Cependant, il est certain que le seuil maximal d’exposition ou autrement appelé « seuil de référence » sera fixé à 300 Bq.m3 (Becquerels par mètre-cube) pour le radon dans les immeubles bâtis et lieux assimilés dont bien évidemment les ERP (Établissements Recevant du Public).

Où trouve-t-on du radon ?

Selon l’Institut de radioprotection et de sûreté nucléaire (IRSN), les départements où les activités volumiques du radon dans les habitations sont les plus fortes sont la Franche-Comté, la Haute-Vienne, la Creuse, la Corrèze, le Cantal, la Haute-Loire, la Loire, la Lozère et la Corse-du-Sud. Toutefois les zones où le diagnostic radon sera obligatoire seront définies par les ministres en charge de la radioprotection et du travail. Comme les diagnostics termites ou mérule par exemple, le diagnostic radon ne concernera donc pas l’ensemble du territoire. L’ordonnance précise également que « les catégories d’immeubles bâtis, les modalités de surveillance et les niveaux d’activité volumique susmentionnés seront définis par voie réglementaire ».

Habitation : les dangers du radon sur la santé

Inodore et incolore, le radon est la deuxième cause de cancer du poumon après le tabagisme. Peu connu, ce gaz radioactif est pourtant très néfaste, au même titre que l’amiante, l’arsenic, le chrome, le nickel ou même la pollution atmosphérique.
En raison de sa présence dans le sous-sol, le gaz peut se répandre facilement dans les étages des immeubles via l’escalier, l’ascenseur ou une colonne d’air. Il est alors inhalé par les résidants.
La mise en place de systèmes de ventilation à double flux permet de dissiper les concentrations importantes de gaz.

Situation en Haute-Savoie

Il ressort d’une campagne menée en 1998 que le département de la Haute-Savoie n’a pas été identifié, à la différence de 27 autres départements, comme particulièrement concerné par des risques liés à la présence de radon.

Lors de l’enquête de 1998, du radon a été retrouvé dans 8 communes de Haute-Savoie : Chamonix, Les Contamines Montjoie, Les Houches, Lugrin, Saint-Gervais, Samoëns, Servoz et Vallorcine.

L’ESRIS comme alternative au diagnostic radon

Le décret paru le 4 juin 2018 impose la présence d’information sur le potentiel radon d’une commune dans les ESRIS (Etat de Servitudes risques et d’Informations sur les Sols) depuis le 1er juillet 2018. Toute synthèse de rapport ESRIS doit ainsi mentionner le niveau d’exposition au gaz radon dans les sols.
Officiellement, le zonage radon fourni par l’IRSN n’a toujours pas été rendu réglementaire. Les éditeurs d’ESRIS sont donc en attente de retours du Ministère sur le sujet. Cette nouvelle notion intégrée à l’ESRIS fera obligatoirement l’objet d’un arrêté préfectoral IAL établi dans chaque département pour officialiser la prise en compte de cette donnée.

Même si tous les actionnaires d'une société civile immobilière appartiennent à la même famille, il faut tenir des assemblées générales et transmettre les documents comptables à tous ses membres.

Une société civile immobilière, quels que soient les liens entre ses membres, doit avoir un fonctionnement réel. Si tel n'est pas le cas, la Cour de cassation juge que la nomination d'un administrateur peut être prononcée. Il n'est pas possible, estime la Cour, d'invoquer des liens familiaux ou matrimoniaux pour justifier l'inobservation des règles strictes imposées par la loi. Les assemblées doivent être tenues, les documents comptables communiqués et les membres de la SCI ne doivent pas se désintéresser de son fonctionnement.

Un gestionnaire provisoire peut donc être désigné si ce n'est pas le cas, même si la SCI n'est pas menacée d'un péril imminent, ajoute la Cour de cassation.

Conflit entre époux :
Il s'agissait en l'espèce d'une SCI créée entre époux pour l'acquisition et la gestion d'un bien immobilier. Des difficultés étaient survenues au moment du divorce. L'épouse soutenait n'avoir jamais eu accès à la moindre information et l'époux répondait qu'elle s'en était toujours désintéressée, ce qui l'avait amené à gérer seul. Il avait estimé inutile de réunir une assemblée générale ou de communiquer les comptes mais soulignait que la société fonctionnait très bien ainsi et n'était pas menacée.

Ces raisons ne justifient pas le défaut d'information de l'épouse, ont tranché les juges. La loi permet en effet à "tout associé" de participer aux décisions et d'obtenir des comptes au moins une fois par an. Ils ont en conséquence ordonné l'examen des comptes de nombreuses années précédentes par un expert, afin de pouvoir déterminer ce qui revenait à l'un et à l'autre des associés.

Pour la 4ème année consécutive, Evian accueillera une manche du championnat du monde de formule 1 motonautique : « F1H2O U.I.M. World Championship ».Cette compétition internationale réunira 10 équipes.

Les bateaux évoluent sur le lac entre le Casino et le port des Mouettes.
• Vendredi : accès au paddock, vers 16h30
• Samedi : essais libres, vers 10h ; Qualifications, vers 16h.
• Dimanche : essais libres, vers 10h ; Parade, vers 14h30 ; Grand prix, 15h-16h ; remise des prix, devant le Palais Lumière, vers 16h.

Il est illégal pour un créancier de réclamer à un seul hériter de payer l'ensemble des dettes pour tout le monde.

En effet chaque héritier n'est redevable que d'une partie des dettes, qui correspond à sa part successorale. Cela exclut qu'un créancier puisse réclamer une condamnation solidaire des héritiers, pour obtenir le paiement de ce que lui devait le défunt, tranche la Cour de cassation.

Le créancier doit, en conséquence, réclamer à chacun le montant de sa part de dette. Si les héritiers avaient été solidaires, il aurait pu réclamer le tout à un seul d'entre eux, à charge pour lui de tenter de récupérer la part due par les autres.

Si chaque héritier reçoit tous les droits du défunt et peut les exercer sans demander l'avis des autres, jugeait la Cour en septembre dernier, elle rappelle que les dettes et charges successorales se divisent entre eux, au prorata de leur part héréditaire.

"Les héritiers sont tenus des dettes et charges de la succession, personnellement pour leur part successorale", énonce le code civil. Il ajoute que celui qui paierait plus que sa part disposerait un recours contre les autres. D'une manière générale, le code a toujours précisé que la solidarité entre débiteurs ne se présume pas. Elle doit résulter soit de la loi, soit d'une convention passée avec le créancier.